임대차3법 내용, 시행시기

전국민의 관심사가 부동산입니다.

집이 없는 사람은 집을 구하기가 어려워졌고, 집이 있는 사람은 옮기기가 어려워졌고, 집이 많이 있는 사람은 세금이 많아질까 모두 걱정 걱정입니다.

사실 삶의 기본인 '의식주' 중 먹고 입는거야 조금만 노력하면 크게 걱정이 되지 않지만 집이라는 기본적인 삶의 도구가 우리 사람들을 걱정하게 만드네요.

대한민국의 아파트 값은 코로나도 잡지 못하였네요. 하늘 높은 줄 모르고 올라버리는 아파트 때문에 걱정이 이만저만이 아닙니다.

취득세니 종부세니 양도세니 세금을 올리겠다고 한느 뉴스도 많이 보았을텐데 이것이야 2주택자들의 행복한 고민거리이고 저같은 서민들에게는 정말 그런 걱정할 수 있는 것 자체가 부러울 따름입니다.

전세를 살고 있는 저에게 가장 화두가 되는 임대차 3법에 대해 뉴스에서 많이 나오니 모두들 대충은 알고 있을 것입니다.

27일 추진 중인 '임대차 3법'의 윤곽이 나왔는데 기존 2년 계약이 끝나면 세입자가 2년간 계약을 한번 연장할 수 있게 하는 '2+2' 안에, 계약 갱신 시 임대료 상승폭은 직전 계약 임대료의 5%를 못넘기게 하는 내용 등으로 정리되고 있습니다.

1. 전월세 신고제 (부동산 거래 신고 등에 관한 법률)

 거래일로부터 30일 내 전월세 거래 내용 신고하는 것입니다. 임대인, 임차인에게 신고 의무가 부여됩니다.

 지금은 부동산거래(매매)에 대해서만 신고를 하게 되어 있지만, 이제는 이제는 전세나 월세도 신고를 하라는 이야기입니다. 부동산매매거래를 해보신분들은 아시겠지만 중개사를 통하면 중개사무소에서 해당지자체에 실거래신고를하도록하고 있는데 이제는 임대거래에 관해서도 신고를 하라는 것입니다

임대인입장에서는 이제 임대소득이 나라에 적나라하게 신고가 되기때문에 아마도 기본적인 목적이 소득을 확인하기 위함으로 추측됩니다.

2. 전월세 상한제 (주택임대차보호법)

 임대차 계약 시 임대료 상한 도입을 하는 것입니다.  최대 인상률은 직전 계약 대비 5%를 넘지 않는 것으로 기본으로 하되 지자체 조례등을 통해 5% 내에서 다시 상한을 정할 수 있게 하는 방안이 유력합니다.

 다시 말해 계약만료후 계약을 연장시 인상분을 기본임대금액에서 5%이상을 인상하지 못하도록 강제하는 것이 됩니다. 예를 들어 1억에 전세 임대를 하셨다면 연장시에 전세보증금을 500만원이상 올리지 못한다는 것이지요. 만기시 과도한 전세금인상으로 임차인의 부담을 덜자는 취지라 생각됩니다.

 

 집주인이 법 시행 전에 임대료를 5% 넘게 올렸더라도, 법이 시행된 이후 세입자가 원하면 5% 이내로 다시 낮출 수 있게 하는 내용도 있습니다. '임대차 3법' 시행 전에 집주인이 요청해 계약 만료일보다 일찍, 예를 들어 임대료를 10% 올리는 계약을 다시 맺은 경우, 법 시행 이후 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면, 5%까지 임대료는 두고 나머지는 돌려받을 수 있도록 했습니다. 인상분이 1천만 원이라면, 500만 원을 돌려받을 수 있게 한다는 겁니다.

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3. 계약갱신청구권 도입 (주택임대차보호법)

 현행 기본 2년인 임대차 계약 기간을 임차인 요구 시 자동연장할 수 있도록 변경하는 것인데, 다양한 법안 중 과거부터 심도 있게 논의된 기존 2+2안을 선택하기로 한 것으로 전해졌습니다.

 임대차기간이 만료전, 임대인은 6개월~1개월에 계약 연장여부를 통보하게되어있는데, 개정되면 임대인은 연장여부를 결정할 권한이 없고 임차인의 의사에 따라서 계약연장을 할 수 있다는 것입니다. 

기존 2년에서 2년을 연장하거나 4년을 연장하거나 오롯히 임차인의 입장에서 선택할 수 있다는 것이지요 

 이와 함께 계약갱신청구권제는 법 시행 이전에 계약해 계약이 존속 중인 기존 세입자에게도 적용하는 것으로 정해졌습니다. 이에 대해 소급입법 논란이 일고 있지만 앞선 상가임대차보호법 개정 사례 등에서 전례가 있어 큰 문제는 없다는 입장입니다.

 존속 중인 계약에 대해 계약갱신청구권을 인정하지 않으면 많은 세입자가 바로 계약 갱신을 하지 못해 단기간에 임대료가 폭등할 수밖에 없다는 우려가 감안된 것으로 보입니다.감안됐다. 기존 세입자는 법 시행 이전에 계약을 몇번을 연장했는지 상관없이 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

정부와 여당에서 이런식으로 법을 개정하자고하는 움직임이 있는 것이고, 법을 통과하는건 어렵지 않겠지요. 결론적으로 소급적용이된다면 기존 임차인도 개정된 임대차3법을 적용받을 수 있게됩니다.

​이와 함께 벌써 현장에서는 벌써 전세나 월세를 인상하고자하는 움직임이 있습니다. 집주인의 임대권한이 많이 축소될것이 걱정되니 처음부터 많이 인상할려고하는 것인데요. 4년에서 6년까지 임차인이 계속 거주를 주장 할 수 있기 때문에 미리 올려 받을려는 심리가 있게 된 것으로 보입니다.