기획부동산 사기 관련 법률 검토

토지를 구입하셨나요

혹시 텔레마케터를 통해 구입한 것은 아닌가요. 기획부동산 아닌가요. 지분 형식의 토지 아닌가요

아... 내가 기획부동산 사기를 당했구나. 이렇게 후회만 하고 있을 시간이 없습니다. 어떻게든 받아내야죠. 어서 고소를 진행합시다. 하지만 어떻게... 어떻게 할지 모르는데...

 

저도 기획부동산 사기를 당하였었습니다. 정말 너무 힘들었습니다. 그동안 모았던 돈이며, 은행에 빚까지 져가면서요. 눈에 콩깍지가 씌였었던 것 같습니다.

 

 

 

우리가 사기로 형사고소 한다면 경찰에서 수사를 하고 기소를 하고 재판까지 가겠죠.

하지만 어떤 점이 사기의 기망행위에 해당하여 유죄가 되고 상대방으로부터 돈을 받을 수 있을까 알기 어려운 것은 사실입니다. 사기당한 피해자 본인이 가장 사건 내용에 잘 알고 있어야 합니다. 경찰, 검찰, 법원만 믿고 있어서만은 안됩니다.

 

본인이 가장 잘 알아야 합니다.

 

그렇기에 기획부동산 관련 판례에 대해 알아보겠습니다.

 

판례란 법원이 특정 소송사건에 대하여서 법을 해석 ·적용하여 내린 판단·판결례입니다.

당사자의 제소에 의하여 법원이 그 구체적인 소송에서 내린 법원의 판단은 그 사건에 관하여서만 효력이 있는 것이고, 다른 사건에는 구속력이 없는 것이지만, 그러나 그 뒤에 같은 종류의 사건이 제소되어 재판을 할 때에는 먼저의 재판이 참고가 됩니다.

 

그럼 기획부동산 판례에 대해 알아보겠습니다.

 

 

■ 기획부동산 사장 공모여부 등

 

2인 이상이 범죄에 공동 가공하는 공범관계에서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 어느 범죄에 공동 가공하여 그 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없었다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 자라도 다른 공모자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 진다고 할 것이다( 대법원 2006.2.23. 선고 2005도8645 판결 등 참조).

 

그런데, 위 인정사실에 의하면, 피고인은 5개 계열사의 1인 주주로서, 텔레마케터의 토지판매로 인하여 발생하는 5개 계열사의 수익이 결국 자신에게 귀속되므로 5개 계열사의 영업결과에 전적인 이해관계가 있고, 5개 계열사의 업무, 조직, 구조가 동일하여 이들 5개 계열사에 대한 업무 지휘·관리가 비교적 용이하며, 텔레마케터, 영업부장, 영업실장, 전무이사, 대표이사, 회장의 수직적 구조에서 최정점에 위치하여 5개 계열사의 총무이사를 통해 자금집행을, 대표이사를 통해 영업을 실질적으로 지휘 감독하고 있어서,

 

비록 피해자들과 사이의 개별적인 토지매매체결 과정까지 구체적인 지시를 하지 않았다고 하더라도, 해당 토지의 매수에 대한 최종적인 의사결정을 하였을 뿐만 아니라 매수한 해당 토지를 분양 판매하는 과정에 있어서 5개 계열사 대표이사로부터 수시로 보고를 받았으며, 5개 계열사 대부분 모두 저가로 매수한 부동산의 가치 향상을 위하여 토지를 개발하는 노력이나 절차를 거치지 아니하고 매수 당시의 현상 그대로의 토지를 다시 분할 판매하였는데,

 

그때까지 형성되어 있던 당해 토지가치의 객관적 평가액이라고 할 수 있는 매수가격보다 2~3배 이상의 가격으로 매도하기 위하여 먼저 고객층을 사회경험이 부족한 가정주부나 노년층을 대상으로 하여 전화를 통하여 무차별적으로 접근하여 당해 토지의 현재 상태가 아닌 실현 가능한지 여부도 불투명하거나, 실현되더라도 단기간이 아닌 장기간이 될 장래 개발가능성 또는 가치상승가능성을 허위, 과장하여 설명하거나, 단기간에 실현가능할 것이라고 과장 설명함으로써 단기간에 수익이 실현될 것이라고 현혹된 고객들에게 매수의욕을 불러 일으켜 매도함으로써 수익을 창출하고,

 

각 계열사의 대표이사, 임원들, 텔레마케터들에게는 자신들이 토지매도로 인한 수익창출에 기여하는 정도에 따라 배분되는 수당액 또한 비례적으로 증감하도록 하여 결국 자신들의 수당액을 높이기 위해선 판매할 토지의 개발가능성이나 가치 등에 관하여 허위·과장 설명을 할 수 밖에 없도록 만들어 피해자가 발생할 개연성이 높고, 이러한 영업구조는 피고인이 고안하여 확립시킨 것이어서 피고인으로서는 이러한 사실을 당연히 예견할 수 있었음에도 불구하고 오히려 임직원들에게 토지의 매매를 독려하고 매출 부진을 질책한 이상 아래에서 인정되는 사기의 각 범죄에 대하여 삼흥센추리, 삼흥피엠, 삼흥인베스트의 각 대표이사, 임원, 텔레마케터 등과 더불어 공모공동정범으로서의 죄책을 면할 수는 없다고 할 것이므로 피고인의 이 부분 주장은 이유 없다. ( 2006노1181)

 

■기망행위 인정

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수가 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 할 것이며( 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결), 그 상품이 토지인 경우에는 현재의 가치뿐만 아니라 장래의 가치, 즉 개발가능성 여부도 토지를 매수하는 단계에서 그 가치를 판단함에 있어서 중요한 요소가 되고, 이러한 개발가능성에 대하여 단순한 전망이나 예상이 아니라 허위의 확정적, 구체적 사실을 고지하여 매수인으로 하여금 이를 믿고 구매하게 하는 경우에는 사기죄에 있어서 기망행위에 해당한다고 할 것이다. (2009노204)

 

○○리 토지의 개발가능성은 이 사건 피해자들이 ○○리 토지의 매수 여부와 매수가격 적정성을 판단함에 있어서 매우 중요한 요소가 되었다 할 것이고, ○○○랜드 관련 피고인들 역시 그러한 점을 잘 인식하고 있으면서 ○○리 토지가 개발가능성이 거의 없거나 매우 낮음에도 불구하고 마치 금방 개발이 진행될 것처럼 거짓말하여 ○○리 토지를 판매하였으므로 이는 사기죄의 구성요건인 기망행위에 해당하고 위 피고인들에게 사기죄의 죄책을 넉넉히 인정할 수 있다. (2011고합342)

 

 

■기망행위 불인정

피고인이 1억 1,000만 원에 매수한 땅을 약 1개월만에 1억 5,000만 원에 매도한 것이 신의칙에 반할 정도로 큰 수익을 올린 것으로 보이지는 아니한 점, 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고 할 수 없는데, 그 상품이 토지인 경우에는 현재의 가치뿐만 아니라 장래의 가치, 즉 개발가능성 여부도 토지를 매수하는 단계에서 그 가치를 판단함에 중요한 요소가 되는 것으로,

 

이러한 개발가능성에 대하여 단순한 전망이나 예상을 고지하는 것은 흔히 있을 수 있는 일인 점 등을 종합하면, 원심이 피해자와 공소외 1에 대한 증인신문절차를 진행하는 등 직접 증거조사를 마친 다음 위 각 진술의 신빙성을 배척한 판단이 명백히 잘못되었다고 볼 만한 특별한 사정이 있다거나, 위 각 진술의 신빙성 유무에 대한 원심의 판단을 그대로 유지하는 것이 현저히 부당하다고 인정되는 예외적인 경우에 해당한다고 볼 만한 사정이 보이지 아니하고,

 

피고인은 피해자에게 이 사건 제1토지를 매도하는 과정에서 도로개설예정 등의 문제에 대하여 어느 정도 객관적 사실에 근거하되, 단기간 내에 상당한 전매차익을 얻을 수 있을 것처럼 다소 과장되게 이야기하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 위 피고인의 행위가 일반 상거래의 관행과 신의칙 등에 비추어 시인될 수 있는 정도를 벗어났다고 할 수 없어 피해자가 피고인의 기망행위에 속아 이 사건 제1토지를 매수하였다고 단정할 수 없다. (2012노1811)

 

 

■ 객관적 사실에 부합하거나 비록 확정된 것은 아닐지라도 연구용역 보고서와 신문 스크랩 등에 기초한 것으로 설명한 경우

위 피고인들이 매수인들에게 언급한 내용은 객관적 사실에 부합하거나, 비록 확정된 것은 아닐지라도 충청남도가 연구용역을 주어 보고받은 보고서 내용에 포함된 것으로서 신문에 대대적으로 보도된 것이고, 위 피고인들이 위와 같이 언급하면서 보고서와 신문스크랩 등을 보여주었으므로 매수인들이 그보다 과장되게 오해할 여지도 없었다고 할 것이며, 위 피고인들이 자료를 제공하여 방영된 매일경제 TV ‘부동산 전망대’의 방송내용은 위 피고인들이 언급한 내용에서 크게 벗어나지 않는 것으로 매수인들이 이 사건 토지의 매수 여부를 결정하는 데 크게 영향을 미치는 것이라고 보이지 아니하므로, 위 피고인들이 한 매수권유 행위 등이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도를 벗어나거나 사기죄에 있어서의 기망행위에 해당한다고 보기는 어렵다.(2004도45)