임대업을 노후대비로 삼은 이들이 늘어나면서 임대인과 임차인 간의 갈등이 늘고 있습니다.

    특히 월세 연체나 계약 만료후에도 임차인이 집, 상가 등의 부동산을 비우지 않아 임대인이 손해를 보는 일이 늘어나고 있습니다. 악질 임차인의 경우 오히려 배짱을 부리고 끝까지 나가지 않는 경우도 있는데 그렇다고 소송까지 가기엔 부담이 크니 어찌할 바를 모르는 임대인들이 늘었습니다. 그렇다면 어떻게 해야할까요?

     

    1. 임대차계약 해지

      상가의 경우 제10조의 8(차임 연체와 해지)은 "임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다."를 명시하고 있습니다. 3개월이 아닌 3개월분이기 때문에 매달 월세 100만원 중 매달 50만원만 임차인이 납입했다면 미납금이 300만원 이상 되어야 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

      주택의 경우는 임차인이 월세 2개월분을 연체하면 임대인이 해지할 수 있으며 묵시적 갱신 또한 효력을 잃습니다. 연체하는 임차임에게 위와 같은 사항에 대해 미리 알려주어 연체에 대한 경각심을 가지도록 하는 거도 좋은 방법입니다. 위의 조건에 따라 임대차 기간 종료 이전에 임대인이 임차인에게 해지 통지를 할 수 있으며 통지 즉시 효력이 발생합니다.

     

    2. 보증금 공제

      월세를 연체하면서 보증금에서 제하라는 임차인도 있을 것입니다. 그러나 대법원의 판례에 따라 임차인이 이런 논리를 사용한다고해서 채무 불이행의 책임에서 벌서날 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다. 때문에 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다. 만약 연체이자 약정이 있는데 보증금에서 월세를 공제하면 연체이자를 달라고 할 수 없으니, 가능한 보증금은 보존하는 것이 좋습니다. 보증금에서 미납금을 제하는 건 임차인이 나가 보증금을 돌려줄 때 해도 됩니다.

     

    3. 지급명령 신청

      법 제도를 이용해 연체금을 받아내는 방법도 있습니다. 법원에 지급명령신청을 하면 되는데 임차인이 연체에 대해 이의를 제기하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정합니다. 재판장에 가서 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용할 수 있는 제도입니다.

     

    4. 명도소송

      월세를 내지 않는 임차인을 상대로 하는 최후의 방법으로는 명도소송이 있습니다. 다시 말해, 계약 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송으로 시간과 비용이 많이 드는 단점이 있습니다. 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에 하는 소송이고, 점유 이전금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어 둘 수 있습니다. 만약 점유를 시도한다면 시도한다면 부동산강제집행효용침해죄로 형사고소를 할 수도 있고, 주민등록 이전을 하지 않는다면 판결문을 근거로 주민센터에서 말소 신청을 진행할 수도 있습니다.

     

    5. 제소 전 화해

      위의 명도소송은 시간이 오래 걸리며 금전적 손실도 발생하기 때문에 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 진행하는 제소 전 화해를 통해 소송으로 인한 피해를 줄일 수 있습니다. 제소 전 화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있으며 승소 판결과 동일한 효역을 가집니다. 만약 임차인이 이에 따라 합의한 내용을 따르지 않을 경우 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다 무엇보다 제소 전 화해는 다툼이라는 제한이 있는 명도소송과 달리 제한 없이 신청할 수 있어 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다.

     

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