DSR 계산하는 법
    DSR 계산하는 법

    DSR 뜻 과 DSR 계산하는 법, DSR 적용시기, 한도 늘리는 법 등 총정리해서 알아볼게요.

     

    최근 가장 화두되는 용어가 있는데요. 바로 DSR입니다. 대출을 받을 때 사용되는 용어인데요. 목돈이 급하게 필요해서 은행에 대출을 알아 보려고 갔더니 DSR에 대해 이야기하는 것을 들어보셨을 겁니다.

     

    2022년 1월부터 총대출액이 2억 원을 넘으면 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 차주별 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 적용된다고 합니다. 말만 들어도 참 어렵게 느껴지는데요.

     

    이 규제는 7월부터 본격적으로 총대출액이 2억이 아닌 1억으로 한층 강화된다고 합니다. 이 어려운 용어인 DSR이 무엇인지, 어떻게 바뀌고 DSR 계산법은 어떻게 하는 것인지 알아보겠습니다.

     

    2022년 7월엔 대출 1억 넘으면 적용… 더 가혹한 대출 한파 예고

    정부가 26일 발표한 가계부채 관리 강화방안에 따라 갚을 수 있는 능력 범위 내에서 대출이 이뤄지고, 대출금 상환도 보다 강화된다. 당초 상환 능력의 지표가 되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규

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    DSR 이란?

    DSR 계산하는 법

     

    대출받을 때 나를 기 죽게 만드는 대출용어 3가지가 있습니다. 바로 DTI, LTV, DSR 인데요.

     

     

    DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있어요. 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야하기 때문이죠. 

     

    LTV 는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.

     

    이번에 알아볼 DSR 은 신 DTI보다 더 엄격한 기준이라고 볼 수 있습니다.

     

    * DTI: 연간 소득 대비 연간 이자 상환율 (이자)
      DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자상환액) / 연소득

    * DSR: 연간 소득 대비 연간 원리금 상환율 (원금 + 이자)
      DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자상환액) / 연소득 

     

    DSR은 "Debt Service Ratio"의 약자인데요. 총체적 상환능력 비율의 약자를 따서 부르는 것입니다. 

     

    대출 받으려는 사람의 소득대비에서 전체 금융부채의 원리금 상환액의 비율을 말합니다.

    DSR 이란
    DSR 이란

    좀더 쉽게 설명을 하자면 대출 받으려는 사람의 소득이 있습니다. 그리고 이 사람이 여러 대출을 받아서 부채 즉 빛이 있는데 또 다른 대출을 받으려고 할 때 이사람의 현재 소득 기준으로 원리금 상환 능력을 판단한다는 것입니다.

     

    여기까지는 DTI 와 비슷합니다. 그렇다면 DTI와 DSR의 차이는 무엇일까요?

     

    DTI는 소득대비 주택담보대출 원리금에 대해 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산합니다.

     

    그런데 DSR 은 대출 원리금의 신용카드 미결재액, 자동차할부금 등 모든 대출의 원금과 이자를 다 더한 원리금 상환 능력을 심사하는 것입니다. 

     

    그래서 DSR이 DTI보다 더 엄격한 것입니다. DTI는 이자 상환능력만 보는 것에 비해, DSR은 원리금(원금과 이자) 상환능력을 보는 것이기 때문에 DTI보다는 DSR이 더 강화된 개념입니다.

     

    DSR 규제 적용 이유

     

    그렇다면 정부에서 왜 DSR 규제를 하는지에 대해서 알아볼게요.

     

    DSR 규제를 하는 이유는 무분별한 투기나 가계소득 대비 지출을 최소화시키겠다는 정부의 의지가 강력하게 담겨있다고 할 수 있습니다.

    가계부채가 늘어나면 악영향도 같이 증가한다라는 것이 정부의 판단인데요. 하지만 대출이 정말 필요한 사람들에게는 조건이 까다로워져 대출받기가 힘들어져 악영향이 있을 것으로 보고 있습니다.   

    DSR 적용 시기

    DSR 적용 시기
    DSR 적용 시기

    내년부터 본격적으로 시행되는 대출 규제는 '상환능력범위 내 대출'을 유도하는 것이 핵심입니다. 이 핵심의 수단이 바로 연간 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값인 총부채원리금상환비율, 즉 DSR 입니다.

     

    현재 개인 DSR 1단계가 시행중이고, 2022년 7월 2단계 시행을 계획했던 것이 조기 시행으로 바뀌어 2022년 1월 2단계가 바로 시작됩ㅈ니다.

     

    DSR 2단계는 총대출액 2억 이상일 때 DSR 40%를 적용하겠다는 것인데요. DSR 3단계는 2022년 7월부터 시행이 되고 총대출액 1억 이상일 때 DSR 40%를 적용합니다. 

     

    사실상 DSR 3단계는 주택담보대출을 받고 있는 사람이라면 앞으로 신규대출을 하게 되면 거의 대부분 적용된다고 봐야 합니다. 

     

    DSR 소급적용 여부

     

    DSR은 기존 대출에는 소급적용 되지 않습니다.

     

    이번 DSR 규제는 내년 1월 이후 접수된 ‘신규 대출’ 건부터 적용이 됩니다. 새 규제가 도입되더라도 기존 대출에 소급해 적용되지는 않는다는 것입니다.

     

    개인별 DSR의 대상이 당장 내년 1월부터 ‘총 대출액이 2억원을 초과하는 경우’로 확대 적용되더라도 해당 대출액이 이미 받아둔 대출이라면 규제 대상에서 제외됩니다. 

    ‘신규 대출’에는 기존 대출 액수를 늘리는 ‘증액, 재약정, 대환, 채무 인수 등이 포함이 되는데요. 기존 대출의 액수가 아닌 ‘기한’을 연장하거나 금리, 만기 조건 등만 변경하는 경우는 신규 대출로 치지 않는다고 합니다. 

    만약 예를 들어 이미 2억원이 넘는 대출을 받은 사람이더라도 내년 1월 이후 기존 대출의 만기 날짜를 연장하는 경우라면 개인별 DSR 규제의 적용을 받지 않습니다. 

     

    DSR과 전세자금대출 관계

    DSR 규제로 인해 전세자금대출과의 관계에 대해 궁금하신 분들이 많을텐데요. 

     

    일단 전세자금대출은 DSR 계산에 포함하지 않기로 했습니다. 갑자기 전세자금대출을 전면 중단해버리면 시장 혼란이 커질 테니 이번에는 예외적으로 관리에서 제외하기로 했습니다.

    다만 전세대출이 잘되면 ‘갭투자’가 한결 수월해지는데요. 이런 갭투자를 막기 위해서라도 전세자금대출 관리가 필요하다는 게 정부의 입장입니다.

    내년부터는 가계대출 취급 계획 수립 시 예년처럼 전체 총량에 전세대출을 포함해 관리할 예정입니다. 그래서 전세자금대출은 한동안 ‘보증금 증액분 이내’로 한도를 제한하는 조치가 유지될 것으로 보입니다. 

     

    DSR 계산하는 법

     

    DSR이 무엇인지 뜻과 적용시기, 특징을 알았으니 이제 DSR 계산하는 법에 대해 알아보겠습니다.

     

    DSR을 계산하는 식이 있지만 '부동산 계산기'를 이용한다면 편하게 DSR을 계산할 수 있습니다. 부동산에 관심이 있으신 분들은 모두 다 아시는 그 '부동산 계산기' 입니다.

     

    부동산 계산기
    부동산 계산기

    인터넷 검색창에 '부동산 계산기'라고 입력을 하면 볼 수 있는 사이트인데요. 여기서 DSR을 계산할 수 있습니다.

     

    DSR 계산기
    DSR 계산기

    '부동산 계산기'에서 상단의 'DTI, LTV'를 클릭하면 DSR 계산기로 바로 갈 수 있습니다. 이것이 DSR 계산법입니다.

     

    DSR 규제에 따른 주담대 한도 변화
    DSR 규제에 따른 주담대 한도 변화

    위 사진의 뉴스에서 나온 주담대 가능 금액을 보면서 어떻게 계산하는지 간단하게 입력해 보겠습니다. 방법은 DSR을 클릭한 후, 22년 이후에 주택을 구입할 예정이니 '22년 이후'를 클릭합니다. 그리고 연소득에 5,000만원을 입력합니다.

     

    신용대출은 대부분 만기일시 상환이니 위 사진에 나온대로 5,000만원을 입력합니다. 대출기간은 1년 단위로 연장을 하니 총 12개월을 입력하고 금리 연3.95%를 입력합니다.

     

    그리고 '+추가+를 누른 후 주담대(주택담보대출)을 선택하고 위 사진에 나온것처럼 원리금 균등 방식을 선택합니다 .그리고 총액 2억8천만원을 입력하고, 새로 받는 것이니 잔액도 똑같이 2억8천만원, 만기 0원을 입력합니다.

     

    총 30년이니 360개월을 입력하고, 잔여도 360개월, 거치는 0개월 입력합니다. 그리고 이자는 위 사진에 나온 것처럼 3.47%를 입력합니다.

     

    DSR 계산기
    DSR 계산기

    모두 입력이 완료하였으니 DSR 계산을 누릅니다.

     

    DSR 계산기
    DSR 계산기

    DSR 계산 결과 DSR이 54%가 나왔습니다. 따라서 내년에는 2억8천만원을 대출 받을 수 없게 되는 것입니다. DSR을 40% 이하로 낮추어야 하기 때문입니다.

     

    과거 2021년 7월 이전에는 2억8천만원을 받을 수 있었지만 2022년 1월 이후에는 2억 8천만원을 받을 수 없게 되는 것입니다.

     

    DSR 계산기
    DSR 계산기

    위 사진에서는 2022년 1월 이후에는 1억5천만원만 대출을 받을 수 있는 것처럼 나왔는데 실제로 부동산 계산기 DSR 계산기에서 1억5천만원을 입력하게 되면 DSR이 40%로 맞춰진 것을 볼 수 있습니다.

     

    따라서 위 뉴스에서 저렇게 금액이 계산이 된 것입니다.

     

    본인의 조건에 맞게 위와 같이 입력을 하여 주택담보대출을 받을 수 있는지 없는지를 계산하시면 됩니다. 요지는 위 DSR 40%를 낮추기 위해 신용대출 금액과 주택담보대출 금액을 조정을 하셔야 합니다.

     

    DSR 규제 피하는 법

    DSR 규제를 피할 수는 없고, 내년 1월 이후 주택담보대출을 이용해야 한다면 전략을 잘 세워야합니다.

     

    기존 마이너스 통장이 있다면 가급적 줄여두고, 마이너스 통장을 만들어 놓고 쓰지 않는 경우라면 한도를 최대한 줄여둬야 향후 주택담보대출 한도를 높이는 데 도움이 됩니다. 마이너스통장은 실제 사용금액이 아닌 한도금액을 반영하기 때문인데요.

    또한 불필요한 신용대출도 최대한 줄여두어야 합니다. DSR 산정 시 일반적으로 신용대출 만기는 5년, 주택담보대출은 6배인 30년을 적용하는데요.

     

    같은 금액을 빌리더라도 주담대는 연간 원리금 상환액이 신용대출보다 적어서 DSR이 낮아지는, 즉 대출 한도가 커지는 효과가 있습니다. 신용대출 1억원의 DSR 상환 비율은 주담대 6억원과 같다고 보시면 됩니다.

    만약 묵혀둔 예·적금 상품이 있다면 이를 활용하는 것도 좋습니다. 예·적금담보대출, 보험계약대출 같은 소득 외 상환재원이 인정되는 대출은 총 대출액에서 제외되기 때문이죠. 정책대출, 300만원 미만 소액대출, 주택연금(역모기지론), 할부·리스도 마찬가지입니다.

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